SCI ou SAS pour investir dans l'immobilier en 2026 ?

Pour investir dans l'immobilier, plusieurs structures sont possibles : SCI à l'IR, SCI à l'IS, SAS, ou SARL de famille. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Décryptage.

1. SCI à l'IR — La transparence fiscale

Avantages

• Imposition au niveau des associés (déduction des intérêts d'emprunt)
• Régime micro-foncier possible si recettes < 15 000€
• Plus-value avec abattement durée détention (exonération après 30 ans)
• Souplesse de transmission entre vifs

Inconvénients

• Impossible de déduire les amortissements
• Imposition immédiate des bénéfices (même non distribués)
• TMI élevée pénalisante pour les hauts revenus

2. SCI à l'IS — La capacité d'investissement

Avantages

• Amortissement du bien (très puissant)
• Imposition au taux IS (15% jusqu'à 42 500€, 25% au-delà)
• Capacité d'auto-financement supérieure
• Optimisation via la rémunération du gérant

Inconvénients

• Plus-value taxée sans abattement (calcul de la VNF)
• Imposition supplémentaire en cas de distribution de dividendes
• Pas de régime mère-fille pour les SCI

3. SAS immobilière — La modernité

Avantages

• Statut du président assimilé salarié
• BSPCE, attribution gratuite d'actions possibles
• Image plus professionnelle pour grands projets
• Souplesse statutaire maximale

Inconvénients

• Coûts sociaux plus élevés
• Pas adaptée à l'investissement familial
• Pas de régime simplifié de transmission

Tableau comparatif 2026

Le meilleur choix selon votre profil

• Capacité d'épargne réinvestie → SCI IS
• Stratégie patrimoniale long terme avec exonération → SCI IR
• Investissement collaboratif / fonds → SAS
• Patrimoine familial transmis → SCI IR avec démembrement