Investissement immobilier au Québec : structure idéale pour un Européen

Le marché immobilier québécois attire de plus en plus d'investisseurs français et marocains. Mais la fiscalité canadienne est radicalement différente de la fiscalité française. Voici comment structurer intelligemment votre investissement.

1. Les structures disponibles au Québec

Détention en nom propre

• Pas de structure : achat direct comme particulier
• Revenus locatifs imposés au barème progressif fédéral + provincial
• TMI marginal jusqu'à 53,3% (Québec 2026)
• Adapté pour 1-2 biens uniquement

Société Par Actions (SPA)

• Équivalent canadien de la SAS française
• Taux IS PME (CCPC) : 12,2% sur les 500 000 premiers $
• Au-delà : 26,5%
• MAIS : pour les revenus passifs (location) — taux porté à 50,2%
• Donc peu intéressant en pure détention locative

Société en Commandite (SEC)

• Structure hybride très utilisée en immobilier
• Commandités (gestion) + commanditaires (financement)
• Transparence fiscale : revenus imposés au niveau des associés
• Permet de protéger les commanditaires

2. La meilleure stratégie pour un Européen

"Pour 90% des cas, la détention directe avec une SCI française reste la meilleure option, malgré les apparences."

Schéma optimal

1. SCI à l'IS en France détient le bien québécois
2. Convention France-Canada permet d'éviter la double imposition
3. Revenus locatifs imposés au Canada (où le bien est situé)
4. Crédit d'impôt en France équivalent à l'impôt canadien
5. Plus-value imposée au Canada (effet "treaty pull")

3. Particularités fiscales du Québec

Taxe sur les mutations (taxe de bienvenue)

• 0,5% jusqu'à 56 000 $
• 1% de 56 000 à 280 000 $
• 1,5% au-delà de 280 000 $
• 2% surtaxe Montréal au-delà de 500 000 $

TPS / TVQ

• Immobilier neuf : TPS 5% + TVQ 9,975%
• Immobilier ancien : exempté (sauf rénovations majeures)
• Possibilité de récupération si activité commerciale

Plus-value

• 50% imposable (inclusion rate 50%)
• Imposée au taux marginal
• Mesures préférentielles si résidence principale

4. Convention France-Canada

La convention de 1976 (révisée 1995) prévoit :

• Élimination des doubles impositions
• Retenue à la source plafonnée à 15% sur dividendes
• Plus-values immobilières imposées dans le pays du bien
• Reporting obligatoire des actifs étrangers > 100 000 $

5. Cas pratique : MRE investissant à Montréal

Solution recommandée

1. Création d'une SCI à l'IS en France (capital 1 000 €)
2. Achat de l'immeuble via la SCI française
3. Comptabilité tenue par notre bureau Montréal
4. Déclaration fiscale T1135 au Canada (actifs étrangers)
5. Crédit d'impôt étranger en France

Avantages

• Pas de double imposition
• Amortissement de l'immeuble en France (40 ans)
• Optimisation transmission via démembrement SCI
• Pas de retenue à la source pour les non-résidents

Conclusion

L'investissement immobilier au Québec est attractif pour les Européens à condition de bien structurer dès le départ. Une mauvaise structure peut faire perdre 15-20% de rendement.