Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) reste l'un des plus avantageux du système fiscal français. Mais le choix du régime fiscal (micro-BIC ou réel) peut faire varier l'impôt du simple au double.
Le statut LMNP — Conditions
- Recettes annuelles < 23 000€ OU inférieures aux autres revenus d'activité du foyer
- Activité de location meublée (résidence, saisonnier, étudiant)
- Inscription au registre du commerce non requise
Régime micro-BIC — Le simple
Principe
Abattement forfaitaire de 50% sur les recettes (71% pour les meublés de tourisme classés).
Seuil
Recettes < 77 700€/an (188 700€ pour meublés tourisme classés).
Avantages
- Simplicité comptable maximale
- Pas d'obligations déclaratives complexes
- Abattement de 50% sans justificatif
Inconvénients
- Impossible d'amortir le bien
- Pas de déduction des charges réelles
- Désavantageux dès que charges + amortissements > 50% des recettes
Régime réel — Le puissant
Principe
Déduction de toutes les charges réelles + amortissement du bien et du mobilier.
Charges déductibles
- Intérêts d'emprunt et assurance
- Taxe foncière (sauf TEOM ordures ménagères refacturée)
- Charges de copropriété
- Travaux d'entretien et de réparation
- Frais comptable et de gestion
- Honoraires AGA (centre de gestion agréé) : 65% crédit d'impôt
Amortissements
- Bâtiment : 2-3% par an (durée 33-50 ans)
- Mobilier : 10% par an (durée 10 ans)
- Travaux d'amélioration : 5-10% selon nature
• Amortissement bâti : 170 000 × 2,5% = 4 250€/an
• Amortissement mobilier : 10 000 × 10% = 1 000€/an
• Total amortissement déductible : 5 250€/an
Cas pratique : comparaison sur un même bien
Imaginons un bien locatif meublé générant 15 000€ de loyers annuels.
Avec micro-BIC
Base imposable = 15 000 × 50% = 7 500€
Imposition à TMI 30% + 17,2% PS = 3 540€
Avec réel
- Loyers : 15 000€
- Intérêts emprunt : -3 000€
- Charges copropriété : -1 500€
- Taxe foncière : -1 200€
- Amortissements : -5 250€
- Honoraires comptable : -500€
Base imposable = 15 000 - 11 450 = 3 550€
Imposition = 1 676€
"Économie de 1 864€/an avec le régime réel dans cet exemple, soit +110% de cash net."
L'astuce ultime : créer un déficit reportable
Au régime réel, si les charges + amortissements dépassent les loyers :
- Le déficit BIC LMNP est reportable sur 10 ans (uniquement sur revenus LMNP, pas sur revenu global)
- Permet d'annuler l'imposition pendant 10-15 ans sur un bien fortement amorti
Le piège des plus-values
Attention : le LMNP au réel pose une question lors de la revente.
Imposition de la plus-value LMNP
Bonne nouvelle : régime des plus-values des particuliers (pas des professionnels).
- Abattement pour durée de détention (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans)
- La plus-value n'est PAS recalculée avec amortissements pratiqués (différence majeure avec SCI à l'IS !)
Quand choisir micro-BIC ?
- Bien peu rentable ou récent (peu de charges)
- Aucun emprunt en cours
- Volonté de simplicité totale
Quand choisir le réel ?
- Bien récemment acheté avec emprunt (gros intérêts)
- Travaux d'aménagement importants
- Bien de plus de 200 000€
- TMI élevé du propriétaire