Investir dans l'immobilier au Maroc reste un projet récurrent pour les MRE (Marocains Résidents à l'Étranger). Voici tous les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier en 2026.
Acquisition immobilière
Droits d'enregistrement
- 4% : acquisition d'un bien construit (taux standard)
- 6% : terrain nu
- 3% : logement social
- 1% : première acquisition d'un MRE (sous conditions)
Conservation foncière
Frais d'enregistrement et de conservation foncière : 1,5% du prix d'acquisition.
Détention
Taxe d'habitation
Calculée sur la valeur locative annuelle :
- Résidence principale : abattement de 75% sur la VLA
- Résidence secondaire : taux plein (5% à 30% selon tranches)
Taxe de services communaux (ex-taxe d'édilité)
10,5% de la valeur locative dans les communes urbaines, 6,5% en périphérie.
Location
Régime des revenus fonciers
Les loyers perçus sont imposés au barème de l'IGR avec :
- Abattement forfaitaire de 40% sur les loyers bruts
- Application du barème IGR progressif sur le solde
• Abattement 40% : 48 000 MAD
• Base imposable : 72 000 MAD
• IGR à payer : ~6 800 MAD (taux moyen 9,4%)
Revente : plus-value immobilière (TPI)
La Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI) s'applique à 20% sur la plus-value avec exonérations importantes :
Exonérations
- Résidence principale détenue depuis plus de 6 ans : exonération totale
- Cession d'un seul bien par an d'une valeur ≤ 140 000 MAD
- Donation à un parent au 1er degré
Cotisation minimale
Minimum 3% du prix de vente, même en cas de moins-value.
Convention France-Maroc et imposition des plus-values
"L'article 18 de la convention France-Maroc attribue le droit d'imposition au pays où le bien est situé."
Donc, pour un MRE résident en France qui vend un appartement à Casablanca :
- Imposition au Maroc : TPI 20% sur la plus-value
- En France : déclaration obligatoire + crédit d'impôt égal à l'impôt français
- Effet net : pas de double imposition
Transmission et succession
Droits de mutation par décès
Au Maroc, les transmissions familiales sont peu taxées :
- Conjoint, ascendants, descendants : 1% droits enregistrement
- Frères et sœurs : 4%
- Autres : selon barème progressif
Convention France-Maroc applicable
Pour un MRE résident fiscal français, la succession peut bénéficier de la convention pour éviter la double imposition.
Optimisations à connaître
Convention de change MRE
Les MRE peuvent rapatrier librement le produit de la vente ou les loyers en devises convertibles, après déclaration à l'Office des Changes.
Compte en dirhams convertibles
Permet de conserver des fonds au Maroc tout en gardant la possibilité de les retransférer en devises à tout moment.
SCI marocaine (SCI de droit marocain)
Forme juridique encore peu utilisée mais qui peut être pertinente pour transmettre progressivement un patrimoine immobilier.
Erreurs fréquentes
- Sous-estimer l'obligation déclarative en France (formulaires 2047, 3916)
- Acheter sans avocat marocain ET français pour vérifier les implications dans les deux pays
- Oublier la déclaration à l'Office des Changes lors de l'acquisition (50% du prix max en devises rapatriables)
- Ne pas anticiper la fiscalité des donations (Pacte Dutreil marocain existe)